Kira hukuku, kiraya veren ile kiracıyı bağlayan sözleşmelerin düzenlendiği ve tarafların hak ve yükümlülüklerinin belirlendiği bir hukuk dalıdır. Türk Borçlar Kanunu’na dayanan bu hukuk dalında, hem kiracıların hem de kiraya verenlerin belirli hakları ve sorumlulukları bulunmaktadır. Bu çerçevede, kira sözleşmesinin şartları, tarafların yükümlülükleri, dava çeşitleri ve sözleşme feshi gibi konular büyük önem taşımaktadır.
1. Kira Sözleşmesinin Şartları ve Kiracının Hakları
Kira sözleşmesi, kiraya verenin taşınmazı kiracısına kullanımı için teslim ettiği ve kiracının da karşılığında kira bedelini ödemeyi taahhüt ettiği bir sözleşmedir. Kira sözleşmesinin belli başlı şartları ve kiracının sahip olduğu haklar şunlardır:
- Sözleşme Süresi:Kira sözleşmesi belirli süreli veya belirsiz süreli olabilir. Belirli süreli sözleşmelerin sona ermesi durumunda, kiracının tahliyesi için gerekli bildirim sürelerine uyulması gerekir.
- Kira Bedeli:Kiracının, belirlenen kira bedelini ve artışlarını sözleşmeye uygun olarak ödeme yükümlülüğü vardır. Kira bedelinde artış yapılması durumunda, Türk Borçlar Kanunu’na uygun sınırlar içinde yapılması gerekir.
- Kira İndirimi Talebi:Kiracı, kiralanan mülkün kullanımına engel teşkil eden bir durumda (örneğin, yapı hasarı) kira bedelinde indirim talep edebilir.
- Mülk Kullanım Hakkı:Kiracı, kiralanan mülkü sözleşmeye uygun şekilde kullanma hakkına sahiptir ve ev sahibi, kiracının kullanımına keyfi müdahale edemez.
2. Kira Hukuku Kapsamında En Sık Karşılaşılan Dava Türleri
a. Kira Tespit Davası
Kiraya veren ya da kiracı, kira bedelinin yasal sınırlar dahilinde olup olmadığını tespit etmek için kira tespit davası açabilir. Bu dava, kira bedelinin belirlenmesi için en önemli yasal yollardan biridir ve yeni kira dönemi başlamadan önce açılmalıdır.
b. Tahliye Davası
Kiraya veren, kiracıyı belirli sebeplerle tahliye etmek isterse, tahliye davası açabilir. Tahliye işlemi için kiracının yazılı ihtarname ile uyarılması gerekmektedir. İhtarnameye rağmen kiracı tahliye etmezse, kiraya veren mahkemeye başvurarak tahliye davası açabilir.
c. Kira Farkı Alacağı Davası
Kiracının kira bedelini sözleşmeye uygun olarak artırmaması veya eksik ödeme yapması durumunda, kiraya veren kira fark alacağı davası açabilir. Bu dava ile geçmiş dönemlerdeki kira farklarının tahsili talep edilebilir.
d. Kira İndirimi Davası
Kiracının, kiralanan mülkteki ayıplar nedeniyle kira bedelinde indirim talep etmesi, kira indirimi davası ile yapılabilir. Bu dava, mülkün kullanılamaz hale gelmesi veya ciddi sorunlar ortaya çıkması durumunda açılabilir.
e. Kira Sözleşmesinin Feshi Davası
Taraflar arasında sözleşmeye aykırı bir durum olduğunda, taraflardan biri kira sözleşmesinin feshi davası açabilir. Bu dava, kiracı veya kiraya verenin sözleşme şartlarını yerine getirmemesi durumunda başlatılabilir.
f. Kira Uyarlama Davası
Sözleşme şartlarının, tarafların dengesini bozacak şekilde değişmesi durumunda, kira uyarlama davası açılabilir. Bu dava, sözleşmedeki şartların değişen koşullara uygun hale getirilmesi amacıyla açılır.
3. Kira Sözleşmesinin Feshi ve Kiracının Hakları
Kira sözleşmesinin feshi, belirli bir sürenin bitmesi ya da sözleşmeye aykırı bir davranış nedeniyle olabilir. Kiracının fesih hakkı ve tahliye süreçleriyle ilgili hakları şunlardır:
- Sözleşme Süresi Sonunda Fesih:Belirli süreli kira sözleşmesinin sona ermesi durumunda, kiraya verenin fesih bildirimi gereklidir. Fesih bildirimine uymayan kiracının tahliyesi için dava açılabilir.
- Belirsiz Süreli Sözleşmelerde Fesih:Belirsiz süreli sözleşmelerde, kiracı ve kiraya veren, her iki tarafın haklarını koruyarak sözleşmeyi sona erdirebilir. Kiracının her zaman fesih hakkı bulunurken, kiraya verenin fesih hakkı ancak belirli şartlara bağlıdır.
- Ev Sahibinin Feshi Durumu:Ev sahibi, kiracıyı sözleşmeye aykırı davranışları nedeniyle tahliye etmek isterse, önce yazılı bir ihtarname göndermeli ve ardından yasal tahliye sürecini başlatmalıdır.
4. Kiracının Kira Hukuku Kapsamında Hakları
Kiracıların kira hukuku kapsamındaki hakları, sözleşmeye ve yasal düzenlemelere dayanır. Kiracıların sahip olduğu başlıca haklar şunlardır:
- Mülkü Kullanma Hakkı:Kiracı, kiralanan mülkü sözleşmeye uygun şekilde kullanma hakkına sahiptir.
- Kira Bedelini Ödeme Hakkı:Kiracı, kira bedelini zamanında ve sözleşmeye uygun olarak ödemekle yükümlüdür. Kira artışı yasal sınırlarla yapılmalıdır.
- Kira İndirimi Talep Etme Hakkı:Kiracı, kiralanan mülkteki ayıplar veya kullanım engelleri nedeniyle kira bedelinde indirim talep edebilir.
- Tahliye Edilme Hakkı:Kiracı, kira süresi sonunda kiraya verenin tahliye talebiyle karşılaşabilir, ancak kiraya verenin tahliye için yasal bir süreç takip etmesi gerekir.
5. Kiraya Verenin Kira Hukuku Kapsamındaki Hakları
Kiraya verenin sahip olduğu haklar arasında şunlar yer alır:
- Kirayı Zamanında Alma Hakkı:Kiraya veren, kira bedelinin zamanında ödenmesini talep etme hakkına sahiptir.
- Sözleşme Şartlarını Değiştirme Hakkı:Kiraya veren, kiracıya yazılı bildirimde bulunarak sözleşme koşullarını değiştirme hakkına sahiptir.
- Tahliye Talep Etme Hakkı:Kiraya veren, kiracıyı tahliye etme hakkına sahiptir, ancak bu işlem yasal prosedürlere uygun olmalıdır.